소액 임차인의 최우선 변제권과 보증금 범위

2021년 5월 11일, 상승한 경제 상황의 변화를 반영하고 임차인의 보호를 강화하기 위해 최우선 변제권이 인정되는 소액 임차인의 범위를 확대하고 우선 변제받을 일정 금액을 상향 조정한 주택임대차 보호법 시행령을 공포·시행하였습니다.

 

 

 

최우선 변제권이란?

최우선 변제권이란 일정 금액 미만의 소액 임차인의 임차주택이 경매에 넘어가더라도 소액보증금 중 일정액을 선순위 담보물권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 제도를 말합니다.

 

최우선 변제권의 요건

1. 보증금이 소액일 것

2. 경매개시 결정 등기 전에 대항력 요건(주택 인도 + 주민등록)을 갖추고 있을 것

3. 배당요구 종기일까지 배당 요구를 할 것

아파트 이미지

우선변제 보증금 범위

위 요건 중에서 가장 핵심 요건은 보증금이 일정액 이하여야 한다는 점입니다.

지역에 따라 우선 변제받을 보증금의 범위와 우선 변제받을 일정액은 차이가 있습니다.

 

구체적인 금액은 아래와 같습니다.

 

1. 서울특별시에서 1억 5천만 원 이하 보증금인 경우 5천만 원까지 우선변제를 받을 수 있으며,

 

2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시에서 보증금 1억 3천만 원 이하인 소액 임차인인 경우 4천300만 원까지 우선변제,

 

3. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시에서 보증금 7천만 원 이하 소액 임차인의 경우 2천300만 원까지 우선변제,

 

4. 그 밖의 지역에서 보증금이 6천만 원 이하인 경우 2천만 원까지 우선변제받을 수 있습니다.

 

 

 

소액 임차인 여부 판단 시점은 어떻게 정해지나요?

소액 임차인에 해당하는지 여부를 판단하는 기준을 보통은 임차인이 전입 신고한 날로 생각할 수 있지만 그렇지 않습니다.

 

선순위 담보물권이 있으면 그 담보물권 설정 일자와 비교하여 그 당시를 기준으로 소액 임차인 여부를 결정합니다. 이는 담보 물권자의 재산권을 보장하기 위한 것입니다.

 

그래서 전세 계약 시 등기사항 증명서를 보실 때 최초 담보물권 설정일이 언제인지 반드시 확인해 보아야 합니다.

 

배당요구 종기일 전까지 배당 신청

마지막으로 주의할 점은 법에서 우선순위를 보장하고 있기 때문에 가만히 있어도 경매 절차에서 알아서 우선 배분해 주리라고 오해하고 아무런 권리행사를 하지 않은 경우가 많습니다.

 

소액 임차인의 우선 변제권도 배당요구 종기일 전까지 반드시 배당 신청을 해야 한다는 점을 절대로 잊지 마시기 바랍니다.

 

내가 살고 있는 집이 경매로 넘어가는 일이 있어서는 절대로 안 되겠지만 그래도 경매가 진행되는 최악의 상황이 발생한 경우 한 푼도 못 받는 것보다 소액이라도 받아낼 수 있는 제도가 있으므로 반드시 이를 숙지하고 적극적으로 권리행사를 해야 합니다.