임대차 3법이란?

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임대차 3법이란 전월세 상한제, 계약갱신 청구권, 전월세 신고제 등을 핵심으로 하는 법입니다. 임차인의 주거안정 보호라는 취지에서 입법되었으나 집값과 주거비용이 폭등하는 등 각종 부작용이 속출하고 있어 안타깝습니다.

 

계약갱신청구권과 전월세 상한제를 담고 있는 ‘주택임대차 보호법’ 은 2020년 7월 31일 공포되어 시행되었고, 전월세 신고제를 핵심으로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 은 2021년 6월 1일부터 시행되었습니다.

 

 

계약갱신 청구권

계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 임대차 계약을 한 번 더 요구할 수 있는 권리를 보장해 주는 것입니다. 임차인은 기본 임대 기간에 한 차례 계약을 연장해 4년(2년+2년)으로 계약 연장을 보장받도록 하였습니다.

 

계약갱신 청구권에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. (*20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구 (20.6.9. 개정사항)

 

다만, 주택에 임대인 본인이나 직계존속·비속이 실거주할 경우나 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등의 몇 가지 예외 사항에 해당하는 경우에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있습니다.

 

만약 실거주를 목적으로 계약갱신청구권 거부를 했으면서도 임차인이 요구한 갱신 기간 동안 정당한 사유 없이 목적 주택을 임대한다면 임대인은 그 손해에 대해서 배상해야만 합니다.

 

 

전월세 상한제

 전월세 상한제는 계약갱신청구권을 통해 계약 연장 시 임대료 인상률을 최대 5% 이내로 제한하는 것입니다.

 

이전에는 전세 계약이 끝날 때쯤 되면 이번에는 집주인이 얼마나 더 올려달라고 하려나 하는 불안한 마음이 있었는데, 이제는 임대료 급등으로 인한 부담을 줄일 수 있게 되었습니다.

 

다만, 전월세 상한제로 인해 4년 내에는 5% 이상 못 올리지만 4년이 지나고 집주인이 새로운 세입자와 신규 계약을 할 경우에는 전월세 상한제가 적용이 안 되기 때문에 4년의 한 주기가 끝나는 시기에 전세보증금이 급격히 상승하지 않을까 걱정되는 부분이 있습니다.

 

이러한 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용되어 기존에 계약한 세입자도 행사할 수 있습니다.

 

 

전월세 신고제

 보증금 6,000만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 넘는 전월세 계약의 경우 임대인과 임차인은 30일 이내에 지자체에 임대차 보증금 등 임대차 계약 내용을 신고해야 합니다.

 

기존의 계약을 갱신했더라도 보증금이나 월세 등 임대료에 변동이 있으면 신고 대상입니다.

 

아파트, 다세대 등 주택뿐만 아니라 고시원, 주거용 오피스텔, 기숙사 등 준주택, 공장 상가 내 주택 등 비주택 임대차 계약까지 포함됩니다.

 

 

임대차 3법은 임차인이 적어도 4년 동안은 전월세 값이 오르거나 이사 걱정 없이 살 수 있게 하자는 것이었는데, 당초 취지와는 달리 집값 상승과 전세 매물 감소, 임대료 폭등 등 각종 부작용이 속출되고 있습니다.

 

어떤 정책이든 부작용이 전혀 없을 수는 없겠지만 원래의 취지대로 안정적인 주거 환경이 만들어지도록 하루라도 빨리 보완책이 마련되었으면 하는 바람입니다.